Что лучше — товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания (УК)? Выбор — за гражданами.
Управляющие компании — это довольно крупные организации, как известно, почти все созданные на базе ранее существовавших жилищно-эксплуатационных управлений. В их руках сосредоточены все необходимые ресурсы, поэтому люди вправе ожидать от них эффективной работы. И все бы хорошо, но… Слишком далеки они от народа.
ТСЖ зачастую объединяет одну-две многоэтажки. Возглавляют его, как правило, жильцы этих домов. Товарищество, несомненно, ближе к собственникам и лучше их понимает. Вот конкретный пример.
ТСЖ «Призма» было организовано в 2008 году на базе всего одного дома.
— Для того чтобы создать товарищество, понадобилось целых три месяца, – рассказывает его первый председатель, ныне член правления Валентина Фёдоровна. — Для начала, как положено, провели собрание жильцов, разработали и утвердили устав, собрали заявления собственников о вступлении в организацию. Их должны подать минимум 70 процентов проживающих в доме. Составили реестр собственников, а собранные бумаги представили в налоговую инспекцию. После получения правоустанавливающих документов сделали печать, открыли индивидуальный счет в банке. И тут-то встали перед выбором: либо пускаться в самостоятельное плавание, либо доверить дело управляющей компании.
Сегодня в Горно-Алтайске существуют 14 самостоятельных ТСЖ, около 90 — работающих с управляющими компаниями и семь управляющих компаний.
В нашем городе мало ТСЖ, которые все берут на себя — ведут бухгалтерию, подбирают кадры и заключают все необходимые договоры. Вот и мы решили доверить большую часть функций управляющей компании. Сами же контролируем смету расходов, отслеживая каждый потраченный рубль. Ведь надо тщательно проверять все: от сумм в счетах за коммунальные услуги до средств, выделяемых на вывоз мусора. Вот, например, на днях пришла платежка за июнь, где в строке «отопление» указана сумма, равная той, что была в апреле. Откуда она взялась, пока неясно. Надо разбираться.
Много времени пришлось потратить на то, чтобы вникнуть в суть системы и изучить тонкости законодательства. А в некоторых домах — просто катастрофа! Люди ни в чем не разбираются. Порой председатель ТСЖ, не глядя подписывая платежные поручения, загоняет свой дом в неоправданные долги. В подобном положении оказался дом по соседству.
За год ТСЖ получает около 400 тысяч рублей. Это сумма за содержание жилья. Половина идет управляющей компании на зарплату специалистам, обслуживающим дом, и содержание общедомовых приборов учета. Из этих же средств оплачивается работа дворников: на уборку одного двора в год уходит около 60 тысяч рублей. Около пяти тысяч ежемесячно идет на зарплату председателя товарищества – такое решение было принято на собрании жильцов (прежде домком работал на общественных началах, то есть бесплатно). Оставшиеся деньги поступают в распоряжение ТСЖ, на них составляется смета расходов, также утверждаемая собранием жильцов.
Сейчас ведется работа по обновлению реестра собственников жилья. Товарищества обязаны делать это каждые пять лет. Наверное, придется решать вопрос с теми жильцами, которые имеют существенную задолженность. Большой долг у двух квартир. В одной сам владелец не осуществляет коммунальные платежи — его долг составляет около ста тысяч рублей. В другой постоянно меняются владельцы и квартиросъемщики — их долг постоянно увеличивается. Скорее всего, таких в ТСЖ принимать не будем.
Очень беспокоит, что приходится переплачивать за общедомовой расход воды. У некоторых жильцов в ненадлежащем состоянии находятся трубы – происходит постоянная утечка. Они сами не устраняют неисправности и другим не дают (во время планового капремонта мастера даже на порог не пустили). Больших трудов стоило заставить отдельных граждан поставить счетчики на горячую и холодную воду. Некоторые шли на такую хитрость: приборы учета ставили, но не подключали.
Скоро в платежках появится новая графа — сбор на капитальный ремонт. Государство больше не будет финансировать ремонт в многоквартирных домах, как раньше. Это бремя полностью ляжет на плечи жильцов. Собственникам предлагаются два варианта. Первый — отчислять деньги в общий фонд. В этом случае будет создана очередь из тех, кто нуждается в капремонте. Второй вариант: жильцы дома могут открыть свой индивидуальный счет. У нас установили тариф по максимуму: 6 рублей 30 копеек с квадратного метра. Эта сумма будет взиматься со всех ежемесячно, невзирая на то, как давно в доме был ремонт и нужен ли он в ближайшие годы. Если учесть, что капитальный ремонт делается в среднем раз в 25 лет, мало кому выгодно вкладывать в него средства.
В нашем доме столь значимое событие произошло недавно. Тогда у только что созданного ТСЖ денег на это не было. Пришлось договариваться с подрядчиком, чтобы все сделали в долг. Председатель ТСЖ попросил мэра Горно-Алтайска В.А. Облогина выдать исполнителю гарантийное письмо с обязательством оплатить услуги. Сегодня в доме заменены коммуникации, в подъездах поставлены пластиковые окна, перекрыта кровля. Все это прослужит не меньше 20 — 25 лет. А очередь на капремонт подойдет к 2039-му. Вряд ли кто будет рассчитывать на такую перспективу. В декабре прошлого года жильцы решили средства на капремонт отчислять на отдельный счет.
За последние годы стоимость капитального ремонта одного квадратного метра площади квартир по Республике Алтай составила 9,48 — 23,63 рубля.
В связи с высоким уровнем сложившихся расходов было принято решение об утверждении размера минимального взноса с учетом государственной и муниципальной поддержки на уровне федерального стандарта предельной стоимости капитального ремонта жилого помещения, установленного по субъекту. Так, размер взноса составит:
— 6,30 руб. с кв.м на 2014 год,
— 6,70 руб. — на 2015-й,
— 7,14 руб. — на 2016-й.
В Алтайском крае размер минимального взноса в среднем 5 рублей с кв.м, в зависимости от этажности, в Томской области — 6,15 рубля с кв.м, в Кемеровской и Омской областях — 3,9 и 6,7 рубля с кв.м в месяц соответственно.
Первые счета на оплату взносов собственники получат уже в сентябре.
Сегодня обслуживание дома автоматическое. Каждое утро председателя ТСЖ начинается со спуска в подвал и проверки исправности общедомовых приборов учета и коммуникаций. А во время отопительного сезона он регулирует подачу тепла.
Вообще домком много что делает. Сейчас у нас заканчивается ремонт подвала с заменой перегородок и заливкой бетонного пола. Недавно сделали отмостку вокруг дома – для этого были привлечены средства владельцев магазинов и офисов, расположенных на первом этаже.
По закону ТСЖ не платит налоги до тех пор, пока не занимается коммерческой деятельностью. В этом году пришлось впервые сделать отчисления, так как начали собирать плату за размещение рекламы на стене дома. Хоть и небольшие деньги, но, как говорится, с миру по нитке – на них купили краску и цемент. В планах на будущий год — асфальтирование двора. На это нужно будет потратить около ста тысяч. Вероятно, вскоре товариществу придется поменять управляющую компанию, так как действующая находится на грани банкротства. А в остальном все проблемы нашего ТСЖ на сегодня практически решены.
Ольга Кормина
