Возможность продать квартиру, приобретенную по договору долевого участия, до окончания строительства реализуется через механизм уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, что предусмотрено ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Уступка права требования по закону об участии в долевом строительстве разрешается только в случае, если первоначальный договор долевого участия был зарегистрирован, и при условии полной оплаты дольщиком всей суммы договора. В случае неуплаты всей суммы договора долевого участия уступка допускается только лишь с переводом долга на нового дольщика. По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой.
В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Поскольку ст. 17 Федерального закона №214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, то договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
По договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства либо неоплаченные средства будут переданы приобретателю уже в качестве его обязательств. К тому же при таком договоре уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира может переуступаться владельцами неограниченное количество раз. Важный момент: и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки – покупателя. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон.
Основным документом, позволяющим совершить куплю-продажу права требования по договору долевого участия, является договор уступки права требования. Договор уступки подлежит обязательной государственной регистрации. По договору уступки права требования, по-другому такой договор называется договор цессии, одна сторона — продавец (цедент) обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия, за определенную плату другой стороне — покупателю (цессионарию).
Готовы вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.
По всем возникающим вопросам вы можете обратиться в Управление Росреестра по Республике Алтай и его территориальные подразделения.
Адреса и контактные телефоны структурных подразделений Управления размещены на сайте www.to04.rosreestr.ru в разделе «Контакты»/«Справочная информация».
С.В. Типикин, главный специалист-эксперт отдела приема-выдачи документов, регистрации прав, верификации и гармонизации сведений ЕГРП и ГКН Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай
