Земля в активном обороте

23 апреля 2014 года Арбитражным судом РА рассмотрены материалы по исковому заявлению прокурора Республики Алтай к администрации Чемальского района и индивидуальному предпринимателю М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были приглашены представители Государственного Собрания – Эл Курултай Республики Алтай и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай. О сути вопроса, предмете спора, который был рассмотрен в Арбитражном суде, рассказывает председатель Комитета ГС – ЭК РА по аграрной политике, природопользованию и развитию села В.Л. ЯНЫКАНОВ.

Яныканов

– Виктор Леонидович, чем интересно данное судебное заседание?

– Прежде всего тем, что впервые судебный орган принял решение о правомерности приватизации находящихся в государственной или муниципальной собственности земель сельскохозяйственного назначения их арендаторами. Хочу отметить: это решение имеет важное значение для сельских жителей, фермеров, сельскохозяйственных организаций и предпринимателей.

– На чем основывает свои требования прокуратура?

– На отсутствии в федеральных законах даты начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения, кроме момента, указанного в пункте 4 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и реализованного в статье 1 Закона Республики Алтай от 14.05.2007 г. №12-РЗ «Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай» (далее – республиканский Закон). В республиканском Законе говорится: «Приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Республики Алтай, осуществляется с 1 января 2020 года, за исключением случаев, установленных федеральным и республиканским законодательством».

Словом, прокуратура считает, что приватизация земель сельхозназначения запрещена до 1 января 2020 года. Кроме того, нормы статьи 10 вышеуказанного федерального закона о праве арендаторов приобрести арендуемый земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка не действуют. Поэтому договор купли-продажи земельного участка между администрацией МО «Чемальский район» и предпринимателем М. является недействительным.

– Какова ваша точка зрения?

– Я уже упомянул о том, что республиканский Закон содержит запрет на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вплоть до 1 января 2020 года. Данный документ уже в первоначальной редакции содержал запрет. Большинство депутатов поддерживали его или были членами Аграрной партии России, поэтому у них преобладало мнение о необходимости сохранения и поддержки крупных сельскохозяйственных товаропроизводителей, прежних коллективных или совместных хозяйств, в которых сохранялись производство продукции, занятость сельского населения.

Вместе с тем и депутаты, и Правительство РА осознавали, что запретительные меры не соответствуют духу времени и задачам развития сельского хозяйства в условиях рыночной экономики. Сельхозпроизводители оказались в трудной ситуации. Помимо неблагоприятных климатических и географических условий запрет на приватизацию вызвал отсутствие доступных земельных ресурсов для развития. Соответственно рост поголовья сельскохозяйственных животных сдерживался ограниченностью кормовой базы, отсутствовала возможность вовлекать земли в оборот, использовать их в качестве залога для получения кредитов, без которых крестьянским хозяйствам не только невозможно развиваться, но и затруднительно обеспечивать выполнение необходимых работ (посев, уборка урожая и т.д.). Поэтому в последующем в республиканский Закон были внесены изменения, предусматривающие в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» исключительные случаи, когда возможна приватизация земель сельскохозяйственного назначения.

– Какие случаи предусматривает такое исключение?

– Они установлены в статье 1.1 республиканского Закона:

1) возможность приобретения сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые принадлежат им по праву постоянного (бессрочного) пользования или праву пожизненного наследуемого владения, по цене, равной 2% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий;

2) возможность приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения арендатором (гражданином или юридическим лицом) в собственность по цене, равной 15% кадастровой стоимости земельного участка, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Именно на основании статьи 1.1 республиканского Закона ИП М. приобрела в собственность арендованный ранее (свыше трех лет) земельный участок.

– Как обстоят дела с приватизацией в настоящий момент?

– К настоящему времени на основании республиканского Закона приватизировано 203065,49 га земель сельскохозяйственного назначения. Правом приватизировать надлежащим образом использовавшиеся более трех лет земли воспользовалось 125 арендаторов (юридических и физических лиц). Площадь приватизированных ими земель составила 9687 га.

Правом приватизировать земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся у владельцев по праву постоянного (бессрочного) пользования или праву пожизненного наследуемого владения, воспользовались более 115 сельскохозяйственных организаций и КФХ. Площадь – 193379 га.

– Каковы выводы о результатах данного процесса в нашем регионе?

– В течение трех лет практически достигнуты главные задачи: снижение выкупной цены способствует переоформлению земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, в их собственность, предоставляет возможность оформлять кредиты под залог земельных участков. Земли активно вовлекаются в хозяйственный оборот, у владельцев появляется уверенность в будущем. Благодаря данному праву жители села, не имеющие земельных долей, желающие заниматься сельским хозяйством, – учителя, врачи и другие работники социальной сферы, – получили возможность приобрести в собственность земли сельскохозназначения после трехлетней аренды, что существенно снизило социальную напряженность в этом вопросе.

Так что разрешение по существу данного дела Арбитражным судом Республики Алтай создает важный судебный прецедент, который затронет имущественные интересы многих граждан и юридических лиц в регионе. Поэтому в целях полного и всестороннего изучения всех обстоятельств дела и подлежащего применению законодательства республики, а также в целях исследования путей совершенствования действующего республиканского Закона парламент обратился к участникам судебного процесса с предложением: привлечь депутатов в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

– Какое решение вынес Арбитражный суд?

– Арбитражным судом РА после досконального изучения дела исковые требования прокурора республики о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным оставлены без удовлетворения. Значение данного решения трудно переоценить. Ведь в республике уже появились, с одной стороны, исковые заявления органов прокуратуры о расторжении подобных сделок приватизации земель сельскохозяйственного назначения арендаторами и лицами, которым данные земли принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, с другой – случаи отказа муниципальными органами в приватизации муниципальных земель сельскохозяйственного назначения.

Н. Снегирева

Related posts

комментарии